В.Н. Хлыстун: Формирование землепользования для развития молодёжного агробизнеса

 

В.Н. Хлыстун, Президент Международного клуба Агробизнеса, заведующий кафедрой экономики недвижимости, доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН.

Формирование землепользования для развития молодёжного агробизнеса.


Очевидным главным условием для развития бизнеса в сфере сельскохозяйственного производства является наличие земельного участка. Иногда молодые люди, изъявившие намерение создать семейное фермерское хозяйство или сгруппироваться для создания корпоративного предприятия уже имеют некоторую площадь земли как владельцы земельных долей или их правопреемники, но чаще возникают ситуации, когда земли нет или её площадь очень незначительна для ведения товарного производства. Тогда инициаторы должны осуществить три стадии формирования земельного участка: приобретение, постановка на кадастровый учёт и регистрация прав и организация его рационального и эффективного использования.
При подготовке проекта развития бизнеса целесообразно руководствоваться некоторыми рекомендациями, которые сформировались на основе реальной практики. Их не следует принимать в абсолюте, но учесть при выборе различных вариантов, несомненно, полезно.
Объективно существует два пути: приобретение в собственность или аренда. Возможен выбор любого из них, однако второй на этапе становления бизнеса требует меньше затрат времени, усилий и средств.
Базой для покупки или аренды земли являются в основном земельные доли сельских жителей и фонды перераспределения земель, находящиеся в ведении муниципальных образований.
Несмотря на процедурные преимущества аренды земли всё-таки более предпочтительным, на наш взгляд является покупка земли, или если аренда, то долгосрочная и с возможностью последующего выкупа арендованных земель. Следует избегать краткосрочной аренды (на срок до 1 года). Хотя в этом случае договора аренды не подлежат регистрации, что существенно упрощает и соответственно ускоряет процедуры, такое решение чревато непредсказуемостью возможной продления сроков, отсутствием уверенности в перспективе и в целесообразности затрат на организацию использования земли и поддержание её продуктивности.
При покупке, или долгосрочной аренде крайне важно убедиться в легитимности прав на земельный участок у контрагента (как частного лица, так и муниципального образования), потому что в нынешней реальности очень часто приходится сталкиваться с сомнительными правами даже при наличии соответствующих документов. Необходимо убедиться, что на этот участок нет спорных дел, что участок поставлен на кадастровый учёт и права на него зарегистрированы. Исключение составляют земельные доли, права на которые можно приобрести без выделения  их на местности, с последующим переоформлением их в земельные участки в соответствии с законодательством.
Если предлагаемый к покупке или долгосрочной аренде земельный участок не поставлен на кадастровый учёт, а значит и не прошёл процедуру регистрации необходимо настаивать на проведении соответствующих действий продавцом (арендодателем) за его счёт или при наличии возможностей на  основе совместного финансирования.
К сожалению, процедуры постановки на кадастровый учёт в настоящее время крайне усложнены и забюрократизированы. Мы считаем, необходимым отразить в итоговом документе настоящего «Круглого стола» ряд рекомендаций  органам власти безотлагательно осуществить меры по упрощению процедур и снижению стоимости работ по кадастровому обеспечению прав и сделок. В том числе рекомендовать Правительству РФ:
• законодательно упорядочить отношения, связанные с оборотом земельных долей и трансформацией их в земельные участки;
• урегулировать процедуры передачи в государственную и муниципальную собственность невостребованных земельных долей и неэффективно используемых земельных участков для последующего их предоставления структурам агробизнеса;
• предусмотреть необходимые преференции  в наделении землей структур молодёжного агробизнеса;
• обеспечить бюджетное финансирование работ по созданию планово-картографической основы и землеустройству, необходимых для формирования земельных участков и постановки их на кадастровый учёт;
• принять административный регламент осуществления процедур постановки земельных участков на кадастровый учёт, препятствующий коррупции в этой сфере, упрощающий процедуры и устанавливающий ответственность должностных лиц за бюрократическую волокиту и затягивание сроков;
•  обеспечить совершенствование технологий проведения кадастровых межевых работ на основе современных методов, повышающих их качество и снижающих стоимость.
Одной из самых острых для молодёжного агробизнеса является проблема отсутствия необходимых стартовых финансовых условий, в том числе и для формирования земельных участков. Реально  источниками финансирования могут быть собственные средства (которых, как правило, недостаточно), поддержка потенциальных партнёров и кредиты. Наиболее вероятным источником  является последний, однако и здесь молодёжный бизнес сталкивается с огромными трудностями. Для кредитных организаций (банков) обычно основными условиями предоставления кредита являются положительные результаты хозяйствования заёмщика, наличие ликвидного обеспечения кредита (залога)  и наличие бизнес-плана, убедительно свидетельствующего об окупаемости кредитных средств и способности заёмщика обслуживать кредит (выплачивать основной долг и проценты).
 Поскольку нарождающемуся бизнесу невозможно представить результаты предшествующей деятельности, банки, как правило, не склонны даже рассматривать такие проекты. Очевидно, необходимо ввести институт поручительства властных структур для молодёжного агробизнеса, что в значительной степени изменило бы позиции банков.
 Что же касается обеспечения кредитов на приобретение и улучшение земельных участков, то здесь наиболее эффективным стало бы расширение практики кредитования под залог приобретаемых земельных участков или прав долгосрочной аренды. К сожалению, до настоящего времени ни первый, ни второй инструменты в России практически не работают, хотя мировая практика свидетельствует о высокой эффективности таких проектов. Основным барьером в развитии этих институтов является неразвитость земельного рынка и технологическая неготовность российских банков осуществлять этот вид кредитной поддержки бизнеса. Первые шаги в этом направлении делает ОАО «Россельхозбанк», есть надежда, что с развитием земельного рынка и совершенствованием кадастровых и регистрационных процедур эти инструменты станут мощным фактором создания стартовых условий для агробизнеса.
 В последние годы (начиная с 2006г.) государство осуществляет достаточно сильную поддержку малому и среднему бизнесу. Кредитная поддержка развития крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств населения за 4 года увеличилась более чем в 20 раз. Из федерального и региональных бюджетов финансируются практически полностью (до уровня ставки рефинансирования ЦБ) процентные платежи по кредитам, мощную поддержку оказывает система государственного агролизинга  т.д. Тем не менее, этих форм поддержки пока недостаточно для создания стартовых условий молодёжного агробизнеса. В этой связи считаем необходимым включить в итоговый документ «Круглого стола» следующие рекомендации Правительству, Министерству сельского хозяйства РФ и органам власти субъектов РФ осуществить следующие меры поддержки развития молодёжного бизнеса на основе рационального использования земельных участков:
 развитие системы информации и консалтинга по проблемам агробизнеса вообще и в частности по вопросам землевладения и землепользования;
 создание системы подготовки руководителей и специалистов молодёжного агробизнеса в т.ч. по вопросам организации использования земель на базе соответствующих факультетов сельскохозяйственных вузов;
 развитию мелиоративных работ и проведению комплексных мероприятий по предотвращению процессов деградации сельскохозяйственных земель;
 формированию региональных фондов земельных ресурсов для развития молодёжного агробизнеса;
  своевременное проведение в регионах РФ мероприятий по формированию в сельских районах цивилизованных и устойчивых систем землевладения и землепользования, прежде всего по упорядочению процедур трансформации земельных долей в эффективные виды прав и возможностей рационального использования земли;
 завершить работы по оценке объективной кадастровой стоимости земель, обеспечивающей справедливое налогообложение;
 упорядочить проведение землеустроительных работ с чётким разделением их на государственные и инициативные с установлением соответствующих источников их финансирования.
Одним из определяющих условий организации эффективного использования является выбор специализации создаваемого или развивающегося аграрного бизнеса. При выборе оптимального варианта необходимо учитывать прежде всего потребности рынка сельскохозяйственной продукции и структуру сельскохозяйственных угодий. В России сложилась парадоксальная ситуация – при наличии огромных площадей естественных кормовых угодий (сенокосов и пастбищ) самым большим дефицитом на рынке отечественных продуктов питания является мясо крупного рогатого скота. Доля импорта этого продукта превышает 50%.В последние годы очень интенсивно развивается производство мяса птицы (прирост составляет 15-17% в год), и свинины (5-6% в год), а производство говядины почти не растёт, а в ряде регионов даже существенно сокращается. Агробизнес крайне неохотно идёт в этот сектор животноводства в основном из-за высоких издержек на создание и функционирование ферм КРС местных пород и длительных сроков окупаемости затрат. При этом мировой опыт, в частности канадский и североамериканский свидетельствует, что при использовании малозатратных технологий выращивания скота в основном на пастбищном содержании этот бизнес является высокорентабельным.
К сожалению, в России потенциал естественных кормовых угодий в течение последних 20 лет почти не используется. В ряде регионов страны доля сенокосов и пастбищ в структуре сельхозугодий превышает 60%. При относительно небольших затратах на создание сенокосопастбищеоборотов, улучшение угодий, создание загонов очередного стравливания (установку «электропастухов») и бурение скважин для водопойных площадок и минимальных затрат на оборудование полузакрытых площадок зимнего содержания скота, доходы от производства высококачественной говядины достаточно высоки. Особенно эффективной является технология «корова-телёнок», при использовании которой телята не отнимаются от матери в течение первых нескольких месяцев, хорошо закаливаются, дают хорошие  привесы и легко адаптируются к пастбищному содержанию и зимним холодам на открытых площадках с защитой от ветров из тюкованного сена. Опыт фермера А.Давыдова из Калужской области наглядно свидетельствует, что эта технология не только вполне применима в условиях России, но и даёт очень высокую экономическую эффективность производства.
 Разумеется, это не единственное эффективное направление развитие агробизнеса, но оно крайне востребовано экономикой и может быть одним из наиболее перспективных для молодёжного агробизнеса.
 В числе важнейших факторов развития молодёжного агробизнеса необходимо назвать развитие потребительской (кредитной, снабженческой, сбытовой, инновационной, информационной и др.) кооперации. За последние 5 лет в стране создано более 2 тысяч сельских потребительских кооперативов, но по отношению к реальной потребности это число составляет не более 10%. Абсолютно убеждён, что малый и средний агробизнес, в т.ч. и молодёжный не получит динамичного и устойчивого развития без кооперирования в различных сферах, прежде всего в развитии агрокредита, снабженческой и сбытовой инфраструктуры. Государство оказывает достаточно мощную кредитную поддержку кооперативов, но очевидно недостаточными остаются:
 информационная и консалтинговая поддержка;
 организация и эффективность подготовки руководителей и специалистов кооперативов;
 целенаправленность и эффективность административной поддержки кооперативов на уровне субъектов РФ и муниципальных образований  и др.
Но главным недостатком является отсутствие на селе инициативных, энергичных и грамотных людей, понимающих важность развития кооперации и способных взять на себя трудную, но очень важную и благородную задачу создания и развития кооперативных структур, формирующих неизмеримо более широкие возможности для развития малого и среднего бизнеса и повышения его конкурентоспособности на агропродовольственном рынке.
В пределах регламента выступления невозможно более детально обосновать приведённые рекомендации, по решению земельных проблем развития молодёжного агробизнеса. Кроме того, приведённый ряд, конечно же, не исчерпывает весь круг трудноразрешимых вопросов в этой сфере. И, тем не менее, мы полагаем, что наше видение по затронутым темам будет полезно для тех, кто решил связать свою судьбу с развитием аграрного сектора российской экономики.
От всей души желаю нашим молодым коллегам успешного начала и высокой эффективности деятельности на поле аграрного бизнеса.

 

Вернуться: Полезные статьи