Земельный Кодекс Российской Федерации: азы земельного законодательства


Земельный Кодекс РФ ставит своей целью комплексное регулирование всей системы земельных отношений на территории страны, одновременно подкрепляя многие положения непосредственно Конституции РФ.

Собственно, Земельный Кодекс РФ провозглашает право собственности на землю через предоставления права на владение, права пользования и права распоряжения собственником, сдачи в аренду, продажи, дарения, передачи по наследству, обмена, ренты, пожизненного содержания и др. Также Земельный Кодекс четко определил категории земель, как находящихся в свободном обороте, так и в ограниченном обороте и исключенные из оборота. Если сравнивать современный Земельный Кодекс с первоначальным вариантом, основные различия заключаются в части, регламентирующей прав иностранцев на землю.

Большинство стран мира, в отличие от РФ, ввели полный запрет на покупку сельскохозяйственных земель иностранцами, некоторые – разрешают, но с определенными ограничениями. Российское же законодательство в данном вопросе отталкивается от собственной трактовки понятия «иностранец», подразумевая под этим физическое или юридическое лицо, зарегистрированное на территории другой страны. Поэтому предприятия, в которых доля иностранного капитала достигает 100 %, но при этом они зарегистрированы в РФ, согласно Земельному Кодексу РФ, имеют равные права с аутентичными российскими компаниями на участие в земельных отношениях. Однако – с ограничениями:
- иностранцы не могу приобретать в собственность землю в приграничных территориях (пункт 3 статья 15) (фактически – на всей площади приграничного субъекта РФ);
- иностранцы, в отличие от российских подданных, могут приобретать земельные участки в собственность только за плату (пункт 5 статьи 28);
- иностранцы могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;
- иностранцы-собственники зданий, строений и сооружений имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположены данные объекты.

Регулирует Земельный Кодекс РФ оборотоспособность земельных участков. Так, из оборота изъяты земли, находящиеся в федеральной собственности такими объектами: государственными природными заповедникам и национальными парками, объектами, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ и др. войска, размещены военные суды, организации ФСБ, госохраны, объектами использования атомной энергии, хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ соответственно, воинскими и гражданскими захоронениями и др. (настоящий перечень более широк).

Запрет на приватизацию распространяется на земли, занятые: площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами, пляжами (земли общего пользования). А в списке земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, отсутствуют земли индивидуального жилищного, гаражного строительства, личного подсобного или дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Приватизация земельных участков, инициированная гражданином или юридическим лицом, должна быть рассмотрена в течение 2 недель. Бесплатная приватизация возможна в случае права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, при этом приватизация имеющейся у граждан земли не ограничивается во времени.

Юридические лица-собственники зданий, строений и сооружений, имеют преимущественное право на приватизацию застроенной земли. При этом Земельный Кодекс РФ не предусматривает возможности бесплатной приватизации земли юридическими лицами (кроме религиозных организаций и обществ инвалидов, собственников строительных объектов), цена вопроса – от 5 до 30 ставок земельного налога за единицу площади участка. То есть, Земельный Кодекс РФ позволяет юрлицам выкупать такие участки по льготной цене, а потери бюджета (разрыв между рыночной стоимостью) должны быть компенсированы государством и муниципалитетами.

Также Земельный Кодекс обязывает граждан и юридические лица одновременно приватизировать и здания, строения и сооружения, и земельные участки, занятые этими объектами.

Принудительное прекращение прав на земельный участок (проводимое в судебном порядке) может осуществиться в случае нарушения законодательства (не использование в течение 3 лет, нецелевое использование, снижение плодородия сх земель и др.). При этом Земельный Кодекс максимально защищает право частной собственности на землю.

Земельный Кодекс РФ также регулирует процедуры купли-продажи земли, совместно с Гражданским Кодексом. При этом Земельный Кодекс защищает права покупателя участка следующим образом:
- продажа возможна только прошедших кадастровый учет участков;
- продавец не имеет права ставить условия о вкупе земли обратно;
- в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке покупатель имеет право требовать уменьшения цены, возмещения убытков или расторжения договора купли-продажи.

Земельный Кодекс РФ во многом совершенствует существующую систему земельных отношений в стране, однако многое нуждается в доработке, которая, впрочем, ведется постоянно.

Полный текст закона

Вернуться: Полезные статьи